【IPO新規上場】SOSiLA物流リート投資法人(2979)｜東証REIT｜スポンサー・ポートフォリオ・投資方針・財務戦略・格付け

2019/11/7 9:47:00

上場日	BB期間	公開株数	吸収金額(OA含)	OR	仮条件	公開価格	初値	騰落率
12/10	11/22-11/25	51.135万口	約511.35億円	104.36%	11/22決定	12/02決定	---円	--%

想定吸収金額は、約511.35億円。東証REITとしては、大型か。
東証REIT：400億円～800億円での平均初値は、公開価格の約1.04倍。

公募株数	487,000口	公募口数は、12/02決定予定
公募株引受証券	SMBC日興証券大和証券みずほ証券三菱UFJMS証券野村證券
売出株数	-,-口
売出株引受証券	-証券
オーバーアロットメント	24,350口
OA引受証券	SMBC日興証券

SOSiLA物流リート投資法人とは

SOSiLA物流リート投資法人のメインスポンサーは、住友商事です。

住友商事は、1919年に大阪港湾エリアの土地開発事業を祖業としてスタートしました。
その後商社活動に進出し、総合商社として発展していく過程においても、不動産事業は住友商事の中核事業としてあり続けています。

物流不動産は、スポンサーグループの不動産事業における4つの柱のひとつです。

本投資法人は、スポンサーである住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約及びグループが有するグローバルに広がる強固なビジネス基盤と多様なリソースを活用したサポートを受けることににおいて蓄積した豊富な実績とノウハウを活用した「運用」機能を、本投資法人が「保有」機能を担うことにより、価値を最大化することを目指します。

上場時ポートフォリオの概要・投資方針

SOSiLA物流リート投資法人の取得予定資産のポートフォリオは、物流不動産(SOSiLAシリーズ)90.7％、インダストリアル(底地・土地)9.1％。

エリア別比率は東京圏67.9%、大阪圏31.9％。

上場後の投資方針は物流不動産80％以上、インダストリアル不動産20％以下であり、関東エリア及び関西エリア70％以上、その他の地域20％以下。

財務戦略

住友商事の高い信用力を活かした効率的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を実現します。

◎LTV水準：上場後LTVは37.5%を見込んでいますが、資金余力の確保に留意し、成長性に配慮してコントロールをしつつ、原則として平常時の運用において、35～45%台で運用を目指す。

◎有利子負債：国内メガバンクを中心としたバンクフォーメーションを形成しています。以下の借入れ及び一般募集の調達資金を取得予定資産の取得資金に充当します。また、本投資法人は、負債の調達コストの長期固定化や返済期限の分散化、グリーンローン等による調達手段の多様化を通じて財務基盤の安定化を図ります。

◎格付けの取得：本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）よりA+（安定的）の長期発行体格付を付与

仮条件

11/22に決定。

ロックアップ・VC状況

設定無し。
VCは、存在せず。

配当

未定。

【個人的なIPO初値予想】　102,000円

東証REIT：吸収金額：511.35億円　⇒弱気
公開株数：48.70万株　⇒やや弱気
市場テーマ性(大都市物流施設)　⇒中立
単独上場　⇒強気

大都市圏（東京圏・大阪圏）物流施設主体型REITは、堅実な需要があるため、相場環境にもよるが微プラスの初値は望めそう。

既上場の物流REITの配当利回りは、約3%～5%あたりであり、高格付け持ちのREITほど利回りが低い傾向にあります。SOSiLA物流(2979)は、A+の格付けを保持しており、初値は、配当利回り4%を意識した攻防になりそう。