三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）IPO新規上場承認【吸収金額557億円】

2016/7/2 9:47:19

ＳＭＢＣ日興証券
みずほ証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券　　　カブドットコム証券
メリルリンチ日本証券
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岡三証券

■ 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人IPOの評判と分析
オーバーアロットメントによる売出10,000口
想定発行価格25万円を基に吸収金額を算出すると約532億円となり、オーバーアロット
メントを含めて算出すると約557億円となります！
そこそこの規模ですが超大型という訳ではありません、東証リートとしては中規模に位置します。

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スポンサーは三井不動産になり、物流施設主体型のリートになります。
三井系の案件で信用は高いリートなのでそこそこ人気だとは思いますが、規模が
大きいため地合いに左右されるでしょう。
東証REIT指数を参考にすると解りやすいと思います。
NOI利回りが低い分を知名度で補うパターンでしょうか。
幹事団もネット証券が含まれておらず、公募取得者も初値売りは限定的でしょう。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人分配金は7月末と1月末になります。
上場時発行口数は公募分を含めて214,00口となり、その殆どはIPO株になります。
時価総額は535億円（OA別）

【上場時NOI利回り参考】
ジャパン・シニアリビング投資法人（3460）NOI利回り6％
いちごホテルリート投資法人（3463）NOI利回り5.9％
ラサールロジポート投資法人（3466）NOI利回り4.9％
スターアジア不動産投資法人（3468）NOI利回り5.2％
マリモ地方創生リート投資法人（3470）NOI利回り6.93％

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価（取得原価）で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT（不動産投資信託）の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産と物流施設事業における戦略的
パートナーシップを組み、「開発（物流施設の開発）」、「マネジメント（物流施設の運営・管理）」
及び「保有（物流施設の保有）」という三井不動産の物流施設事業におけるバリューチェーン
の中で、「開発」機能については三井不動産が役割を担い、

マネジメント機能については本資産運用会社又は三井不動産がそれぞれ役割を担い、
また保有機能については本投資法人が役割を担うことによって、高い成長力を有する三井
不動産の物流施設事業とともに、本投資法人が持続的な成長を果たすことで投資主価値の
最大化を目指すことを基本方針とします。

平均稼働率は100％で、その内部は物流不動産80％以上、インダストリアル不動産20％
以下となります（国内85％以上、海外15％以下）
国内では首都圏エリアと関西エリアに70％以上となり都市ウェイトが高めです。
また、現段階のLTVは33％になる見込みです（かなり低く安心できます）

【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金（負債）によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV＝借入金（※2）÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV＝借入金÷（総資産±保有不動産の含み損益）」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※ SBI証券抜粋

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、三井不動産グループが長年培ってきた
総合不動産会社としてのプラットフォーム及び顧客ネットワーク（オフィスビル事業約3,000社
及び商業施設事業約2,300社（平成28年３月時点））を有効活用することにより、安定的な
運用を目指しています。

皆さんご存知の三井不動産がバックボーンになり、借入金も低いです。
これで分配金がある程度高ければ人気になると思います。
想定価格が250,000円とそこそこ高いので私みたいなチキン投資家が沢山参加するような
事もないでしょう。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人初値予想プラス5％程度を目指すのでしょうか。
マリモ地方創生リート投資法人（3470）IPOよりも個人的には安心できると思います。

ＳＭＢＣ日興証券が幹事に入っているので当選しやすいと思います。
リート株の場合にダイレクト口座で機械的な抽選が行われ、完全抽選に回る株も
多いのでチャンスです。
実質キャンセル不可なので、当選した場合に購入しなければならず、この辺りに
当選確率が高め根拠があると思います。

カブドットコム証券にも三菱UFJモルガン・スタンレー証券からの委託販売が行われると思います。
IPOに申込む方はいますが、リートIPOに申込む方は少ないので穴場化するでしょう。
積極的参加の方にはチャンスかもしれません。
（当サイト経由だと7月31日までに口座開設で1000円貰える事になりました）