森トラスト・ホテルリート投資法人（3478）IPO新規上場承認 | 森トラストリートは人気化？

2017/1/4 22:35:30

ＳＭＢＣ日興証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券　（カブドットコム証券）

■ 森トラスト・ホテルリート投資法人IPOの評判と分析
オーバーアロットメントによる売出15,000口
想定発行価格158,000円を基に吸収金額を算出すると約475.6億円となり、オーバー
アロットメントを含めて算出すると約499億円となります。
⇒　森トラスト株式会社ホームページ

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資産運用会社は森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社になります。
スポンサーは森トラスト・ホテルズと森トラスト株式会社です。
資産保管会社は三井住友信託銀行株式会社となります。

森トラストグループは、「不動産事業」「ホテル＆リゾート事業」及び「投資事業」の
3事業を行っている企業で、不動産事業を昭和26年の創業以来60年間以上にわたり
行っている企業です。投資対象も都心を中心とした大都市開発を手掛けていることで
有名です。

ホテル＆リゾート事業は昭和48年から始まり、森トラスト・ホテルズ＆リゾーツを中心
に、外資系ブランド・国内ブランドのホテル開発・運営を数多く展開しています。

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LTV上限は60％に抑えるとあり、平均鑑定NOI利回りは4.3％になるようです。
目論見書が299ページもあり読み応えがありますが、作りがいまいち見にくいように
思います（どうでも良いですが・・・）

【上場時NOI利回り参考】
ラサールロジポート投資法人（3466）NOI利回り4.9％
スターアジア不動産投資法人（3468）NOI利回り5.2％
マリモ地方創生リート投資法人（3470）NOI利回り6.93％
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）NOI利回り5％
大江戸温泉リート投資法人（3472）NOI利回り5.1％

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価（取得原価）で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT（不動産投資信託）の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。

【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金（負債）によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV＝借入金（※2）÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV＝借入金÷（総資産±保有不動産の含み損益）」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※SBI証券抜粋

森トラスト系のリートは今回で2本目になります。
1本目は森トラスト総合リート投資法人（8961）になり総合型のリートです。
今回はホテルリートとなりますが、人気があるホテルリートは星野リゾート・リート投資
法人（3287）くらいですよね。
今回の上場はホテルリートの中で5番目に上場する銘柄となります。

リートの上場規模としては中型になるかと思いますが、ここ最近のリートは人気がありません。
三井物産系の投資法人未来（3476）が2016年12月16日に上場しましたが、いまだに公開価格
を超えること無く推移している点も気がかりです（公開価格18.3万円、初値17.6万円）

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