投資法人みらい（3476）リートIPOが新規上場承認 | 三井物産グループで上昇期待だ！

2016/11/12 14:33:37

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■ 投資法人みらいリートIPOの評判と分析
オーバーアロットメントによる売出し10,000口
想定発行価格200,000円を基に吸収額を算出すると約586億円となり、オーバーアロットメント
を含めて算出すると約606億円となります。
⇒　三井物産公式ページIR掲載あり

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投資法人みらいREITは平成27年12月4日に設立されたもので、総合型のREITになります。
日本を代表する総合商社の三井物産グループ及び独立系アセットマネジメント会社として
豊富な実績を有するイデラキャピタルマネジメントが、互いの異なる分野における強みを
連携させることで最大の相乗効果を発揮する見込みです。

NOI利回りは4.8％、平均稼働率は97.7％になり東京圏82.2％です。
上場時のLTVは42.5％、平均借入期間6.5年という事です。
さらにJCR格付けが「A+」となり、人気を集めそうな案件です！

【上場時NOI利回り参考】
ジャパン・シニアリビング投資法人（3460）NOI利回り6％
いちごホテルリート投資法人（3463）NOI利回り5.9％
ラサールロジポート投資法人（3466）NOI利回り4.9％
スターアジア不動産投資法人（3468）NOI利回り5.2％
マリモ地方創生リート投資法人（3470）NOI利回り6.93％
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）NOI利回り5％
大江戸温泉リート投資法人（3472）NOI利回り7％
さくら総合リート投資法人（3472）NOI利回り5.5％

【NOI利回り】
年換算のNOIを所有不動産の簿価（取得原価）で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT（不動産投資信託）の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。
※野村證券用語解説集抜粋

【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金（負債）によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV＝借入金÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV＝借入金÷（総資産±保有不動産の含み損益）」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。

上場後に多くのポートフェリオに組み込まれる可能性があります。
リートとしては問題は見当たりませんが、IPOの初値段階で人気になるのかは別問題です。
リート指数が下げ続けている状況下で資金的余裕があれば買いでしょうが、リートは公募割れ
続出中なのです　

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上記を見て頂けると、公募割れ銘柄が多いですよね。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）のような展開になると考えていますが、
相場の方向性も微妙な中でなかなかチャレンジもしがたいです。
FOMC金利引き上げも気になりますね。
通常であれば初値5％程度の上昇率が見込まれると思いますが、実際はどうでしょうか。
自己責任で投資をしてください　