【IPO初値予想】大江戸温泉リート投資法人(3472):東証REIT　大江戸温泉モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資　外資ファンドLBOの一環か!?

公開口数は、約18.29万口。

想定吸収金額は、約182.91億円。

東証REITとしては、標準を下回る吸収金額となるか。
需給による下値不安は、あまり無いか。

想定NOI利回りは、5.1%。
東証REITとしては、標準的な数値か。

メインスポンサー企業は、大江戸温泉物語(株)のみ。
非上場で、全国で温泉旅館、ホテル、温浴施設、テーマパークの活性化事業を展開江戸文化をモチーフにした温泉テーマパーク「大江戸温泉物語」をはじめ、 現在29物件の温泉 ・温浴関連施設を運営。

＜平成28年2月期＞
営業収益：382億2,100万円
当期純利益：▲7億円（前期は、3億7,000万円の黒字）
総資産額：644億7,800万円
純資産額：155億3,200万円
有利子負債：307億7,500万円（前期から212億6,000万円増）

平成27年3月に全株式を、約500億円でベインキャピタルが買収済み。
平成28年2月期に有利子負債が激増しているのは、まさにLBO(レバレッジ・バイアウト：買収した企業に多額の借り入れをさせ、設備投資等をして業績を回復させた後、上場させて売却益を得る手法)の真っ最中だからだと推測できるか。

温泉・温浴関連施設が投資対象となるのは、J-REITとしては初となるものの、
区分としては、ホテル・旅館セクターが類似となるか。

ホテル・旅館セクターでは、星野リゾート・リート投資法人(3287)が絶好調。
上場後にスポンサー運営のリゾートホテルや旅館のみだけでなく、外部運営のシティホテルやビジネスホテルを組成し積極的な外部成長に方向転換したことによるか。

大江戸温泉が同様な戦略をとることは無理筋なので過度な期待は禁物か。

温泉・温浴関連施設が投資対象という目新しさはあるものの、
実質的には、外資ファンドのLBO(レバレッジド・バイアウト)の一環なのは気がかりか。

＜想定価格(100,000円)＝公開価格の場合＞
【2001年以降：REIT：当初ポートフォリオにホテル含む】

初値/公開価格：0.86倍～1.11倍　⇒　86,000円 ～ 111,000円