【仮条件｜IPO新規上場】セレコーポレーション(5078)【上限：1,900円：▲200円：▲9.52%】弱気設定 下ブレっ!!

セレコーポレーション(5078)は、PER:0.65倍、PSR:0.37倍、PBR:-.-倍、時価総額:72.66憶円。
OR：11～21%、時価総額：53～93憶円、PSR：0.2～0.5倍での
平均初値は、公価価格の約1.11倍。予想される初値は、2,330円。

東証2部、建設業、OR:11～21%、調達金額：8～16憶円、時価総額：53～93憶円での
平均初値は、公価価格の約1.78倍。予想される初値は、3,730円。

03/11決定見込み。

未公表

仮条件：下限：1,800円～上限：1,900円
想定価格は、2,100円。
アパート経営系建設業は、手堅い人気があるセクターでもあり、
強気設定もあるかと予想していましたが、
主幹事 みずほ証券は、1,900円：▲200円：▲9.52% 弱気設定としてきました。

80.00円。配当利回りは、約3.81%の見込み。

EPS：3236.92円、PER：0.59倍
営業利益率は、5.98%。標準的か。
直近3年間の成長率は、1.13倍。少し高いか。
時価総額/売上高（PSR）は、0.34倍。標準的か。

アパート経営、賃貸住宅管理

アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事 業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の3事業を1都3県（東京都、神奈 川県、千葉県、埼玉県）で運営し、東京都に事業所1か所と千葉県に工場を1か所展開。


内訳は、
「賃貸住宅事業」⇒約52.50憶円：約30.70%
「賃貸経営事業」⇒約77.42憶円：約45.31%
「賃貸開発事業」⇒約30.92憶円：約18.09%


＜強味＞

国土交通大臣より型式適合認定を取得（2019年取得）した“新型式構法：セレZ”による軽量鉄 骨を主要構造材とするオリジナル工法（厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた 工法）で設計を行い、国土交通大臣より型式部材等製造者認証を受けた（2020年10月）自社工場での製造により、品質 管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監 督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を実施。

将来にわたり確かな価値として残る土地の資産性を重視し、土地の資産性が高い都内の城南（品川 区・目黒区・港区・大田区）・城西（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）エリアにおいて、駅から徒歩5 分圏内の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した300㎡超えの資産性の高い 土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高い アパートを建築し、販売。

保有する土地の有効活用を検討しているオーナーに対し、赤煉瓦調の外壁とデザ イン性のある門柱、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社基幹ブランド 「My Style vintage」と、床下や天井のデッドスペースを活用しワークスペースや収納スペースなどのユーティリ ティスペースを設置するなど上下への三次元の発想で空間設計し、平面の「広さ」以上の空間的な広さを提供する 「FUSION]を中心に、アパート経営の企画、設計、施工等を実施。

土地を保有されていない富裕層で、不動産購入資 金に対する家賃収入の投資利回り（収益性）よりも、駅近など地価の下落しづらい物件（資産性）を重視し、次世 代への確実な資産承継を検討されている富裕層に対して、相続対策だけでなく資産承継に貢献できるようなアパー ト経営の提案を実施。

自社施工物件に限らず、他社の施工物件や他社の管理物件について、管理受託 営業を積極的に行い、管理受託物件の拡大に注力。管理戸数は11,029戸。

日本製鉄株式会社（旧：新日鐵住金株式会社）との共同開発により主要鋼材の軽量化と耐久性強化を実現し た“新型式構法：セレZ”の活用により、敷地対応への更なる自在性の向上を図るとともに、生産性の向上とコス ト低減を目指す。

2020年10月に国土交通大臣より型式部材等製造者認証を千葉工場で取得し、生産品質のさらなる均一化 を図るほか、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上の共同研究を行うなど、新たな部材の開発と効率的 な施工方法を研究。

2021年12月20日付で当社の連結子会社である賽力（中国）有限公司の全持分を寧波市北侖区現代服務業発展有 限公司に譲渡したことにより、2022年２月期の第４四半期において、売却益として特別利益を概算で160億円計 上する見込み。

＜弱味＞

アパート建築業界においては、2018年から2019年にかけて、他社において顧客の融資資料改 ざんや建物の屋根裏、壁の内側等の施工未実施が発覚する等の不祥事が発生。アパート建築業界全体に対する批判的な風評が発生し、顧客による買い控え等が生じる可能性あり。

オーナーがアパート経営を行う際、建物の建築代金を金融機関からの借入れにて調達することがあるため、 金利の急激な上昇及びアパートローンに対する金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合、当社グループの業績及び財 政状態に影響を及ぼす可能性があり。

中国賃貸事業として、中華人民共和国浙江省寧波市の約15万㎡に及ぶ工場建屋においてクライアン トのニーズに合わせた１区画3,000㎡・50区画の区分リースや操業をサポートするサービスファクトリー事業及び上 海市内３拠点におけるサービスオフィス事業を運営していたものの、2021年10月15日開催の当社取締役会におい て、連結子会社である賽力（中国）有限公司の全持分を寧波市北侖区現代服務業発展有限公司に譲渡すること を決議し、2021年11月15日付で持分譲渡契約を締結の上、2021年12月20日付で持分譲渡し中国賃貸事業撤退。れに伴い、2022年２月期の第４四半期において、売却益として特別利益を概算で160億円計上する見込み。

OR：16.29%　⇒中立
東証2部：吸収金額：19.71億円　⇒やや強気
公開株数：56.37万株　⇒強気
営業利益率：5.98%　⇒中立
EPS：166.47円、PER：11.40倍　⇒中立
時価総額/売上高（PSR）：0.34倍　⇒中立
市場テーマ性(アパート経営・賃貸住宅管理)　⇒中立
単独上場　⇒強気

吸収金額は、やや小型か。ORは、標準的か。公開株数は、少ないか。
時価総額/売上高（PSR）は、過大感が あまり無いか。

需給的には、とりあえず問題ないか。

営業利益率は、標準的か。
成長率は、やや高いか。
PERには、割安感は 無いか。

黒字上場か。

VCは、1つ。
売出後残株は、2.40万株：約0.69%占有。

BBは、とりあえず参加で良さそうか。

アパート経営、賃貸住宅管理　の市場におけるテーマ性は、弱いか。

セレコーポレーション(5078)は、想定価格2100円、PER:12.61倍、PSR:0.37倍、PBR:-.-倍、時価総額72.66憶円。

類似銘柄は、
1766 東建コーポ　　PSR:0.39倍
1878 大東建　　PSR:0.59倍
8848 レオパレス　PSR:0.17倍
8909 シノケンＧ　PSR:0.35倍

セレコーポレーション(5078)の想定価格PSRは、割安感が無いか。

セカンダリーは、初値次第では参加妙味が無さそうか。

時価総額70憶円：2,020円
時価総額75憶円：2,160円
時価総額80憶円：2,310円
時価総額85憶円：2,450円　あたりが目途になりそうか。

OR：11～21%、時価総額：53～93憶円での、
対初値高値平均は、1.06倍。対初値安値平均は、0.91倍。